【陷阱提示】

用较低的“起价”吸引购房者，不公布价格表，令购房者对房价难以掌握。

【风险描述】

刚刚参加工作的小敏想要尽快买套房子，把家乡的母亲接过来安度晚年。但是不宽裕的收入让她很为难，这一段时间她一直关注楼盘广告，希望能够找到价位比较低的好房。

但是广告上的各种“起价”实在令她很痛苦。有的楼盘报出的底介很低，每平方米只有3300元，可到售楼处一问，最低价却是每平方米4250元，与底价相差近1000元。问过很多楼盘，得到的结果总是这样,而且售楼小姐总是面带微笑的告诉她，不好意思，那些低价的房子刚刚卖完了。现在只有这个价位的房子了，如果你再不抓紧，价格会涨得更的。你下次再来，现在这个价格都没有了。小敏总是很遗憾的摇头离开了。

经过多次同样的经历之后，小敏学会了提前打电话确认，但是很多楼盘的咨询电话都回答，的确是“X X元”起价，至于现在是否还有房，只有销售部门才知道。

一次，在一个楼盘，小敏遇到了自己的高中同学小琳，她现在是这个楼盘的售楼小姐。小敏把自己的遭遇告诉了小琳，小琳告诉了她几个小窍门：

楼盘的时候不要看“起价”，看“均价”要比“起价”更有价值。起价的房子这一般都指该物业内楼层、朝向等最差的房子，这些房大多是不规则房，首层、顶层房甚至半地下房，因此价位最低，这些房的价位根本不具有普遍性。即使你真的碰到了这些房子，你也不可能买。有些时候，起价的房子根本就不存在，广告这样写只不过是为了吸引购房者的注意力。均价虽然也有这样的作用，但是反映出来的价格总是比接近真实的价格。如果只是盯住“起价”，只会增加自己的看房成本。

还有就是，买房的时候一定要砍价，售楼小姐会报比较高的价格，开发商给售楼人员的指令是“把房子卖给出价最高的购房者，价格越高提成越高”。为了获得高提成，售楼人员肯定会报一个比较高的价格。

“那我怎么才能看到整个楼盘的报价呢？如果没有比较，我觉得很难选择。”小敏又问了一个令自己困惑已久的问题。

“这个一般是比较困难的，公司对销售人员有规定，不能随便把报表给别人看，第一是防止竞争对手‘踩盘’，而且还可能对同一套房报出不同的价格。第二是可以借不公开随时调整价格。当然，最重要的是可以让消费者无从比较，不会产生会不会买贵了、会不会买了一套不好的房屋等患得患失的心理，可以促使消费者更快作出购买的决定。”

【防范对策】

小敏后来在一个购房论坛上认识了一位高手，他给小敏支了几招：

1、到本地公布房地产预售情况的官方网站上看一看

目前，各地方都有公布房地产预售情况的官方网站，上面有不同楼盘各个单位的销售信息。不足之处就是这些官方网站的信息来源不是很完善，可能会遇到信息不全的情况。

2、晓之以情

销售人员手头上肯定有一份齐全的价目表，你不妨表现出对购买该楼盘很大的诚意，但同时担心买不到合适的单元，动之以情，加上销售人员之间的竞争存在，相信会有销售人员愿意将手头上的价格表和盘托出。不过这种可能性比较小。

3、动之以利

如果你真的很想知道楼盘全部单位的价格，那么，花点小钱收买销人员也是有必要的，反正相对于动辄数十万元的楼价而，几百元应该不算什么，毕竟，“小财不出、大财不入”嘛！

4、亲朋好友全出动

如果你有足够多的有闲亲友在本地，那不妨使用“人海战术”，每人间几套单位的价格，如果有五六个亲友同时问的话，相信整体价格也就会了解得差不多了。回头只要请亲友“搓”一顿就行了。

5、以点带面来推测

其实，一个楼盘定价必然有一定规律可言，如果找到了相关的规律，只要问几个单位的价钱，就能推断出整栋楼宇的大约售价水平。

【法律依据】

《商品住宅价格管理暂行办法》第4条

商品住宅价格应以合理成本为基础，有适当利润，结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层、朝向和所处地段等因素，实行差别价格。

《商品住宅价格管理暂行办法》第5条

商品住宅价格由下列项目构成：

（一）成本

1．征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行；

2．勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算；

3．住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算；

4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行；

5．管理费：以本款1—4项之和为基数的1-30/0计算；

6．贷款利息：计人成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占有贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。

（二）利润

以本暂行办法第五条成本1-4项之和为基数核定，利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。

（三）税金

按国家税法规定缴纳。

（四）地段差价

其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。

《商品住宅价格管理暂行办法》第6条

下列费用不计人商品住宅价格：

非住宅小区级的公共建筑的建设费用；

住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。

《商品住宅价格管理暂行办法》第7条

根据楼层、朝向确定的商品住宅差价，其代数和应趋近于零。