【陷阱提示】

混淆“复式”与“跃层”的概念，令购房者判断失误。

【风险描述】

同事小白购买了一套双层住宅，楼上楼下的格局、气派的楼梯，令蓝天羡慕不已。

轮到自己选房的时候，蓝天的目光落到了一套“复式结构”的房屋上。看到效果图，蓝天就想到了小白的房子。

简单询问了一下，蓝天就决定买下这套房子，实现自己未来“楼上楼下”的生活。虽然是顶楼，为了自己的所爱，也只能忍了。

可是到了交房的时候，蓝天眼前的房子却不是自己所设想的那种“楼上楼下”。虽然也有楼梯，也有上层下层，但是这个上层和下层有一部分是重叠的，跟单独的两层并不相同，总体的层高就低了不少。小白的房子的两层都一样高，而且没有任何重叠。

更可气的是，顶层的屋顶不是平的，而是一种不规则的形状，中间高，四周低，房间的形状也不是方方正正的，有的是长方形削去一角，还有的是削去两角，以后的装修都是问题。

蓝天很气愤，去找开发商理论，可是开发商说，这个在当初已经介绍了，我们的广告写的是“复式”住宅，而且合同也约定的是“复式”住宅，您把它理解成了“跃层”住宅，这也怨不得我们。

“复式”≠“跃层”？

可是效果图上看起来差别不大呀？

蓝天越想越糊涂。

【防范对策】

1、搞清楚概念

统观市场上的同类房屋，相关概念主要有以下三个：跃层、复式和错层。

跃层式住宅

跃层式住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。简单地讲，如果上下两层可能完全分隔成为两个单独的楼层，就属于跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或走廊等部分，但不可能完全分割为上下两层，则为复式住宅。

复式结构住宅

复式结构住宅并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅高，通常层高2.8米高，可在局部隔出夹层，安排卧室或书房等，用室内楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。人们常常把影视作品中看到的那种楼上楼下、两层一户的住宅理解为复式住宅，其实那是跃层式住宅，它与复式住宅是完全不同的两个概念。

错层式住宅

主要指的是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层式住宅整体房间的高度仍然相当于一层的高度，只不过是位置有上有下，被错开了而已，往往头顶上看着高挑了不少，可是脚底下就要注意要高抬脚或是上楼梯。

2、算算面积和价格

与普通的房屋相比，这类房屋的面积计算和价格计算都比较复杂，复式结构住宅中超过一层层高的部分如何计算面积和价格、公摊面积如何计算、产权证上拥有所有权的面积是多少等问题，购房者在选购的时候一定要提前了解清楚，理智地作决定。

3、什么都没有数字重要

购买这类房屋的时候，不应依据效果图来作判断，因为开发商为了销售利润，往往会把复式和错层式的住宅宣传得像跃层式住宅一样高挑，并好像占据了两层楼高一样。这个时候，最重要的是看数字，如果一层的层高为2.60米，而销售的房屋不能保证所有的房间都达到这个层高，那么这套房屋就不可能是跃层式住宅。还要看到底有多少面积的层高超过单层层高，用数字作为客观的尺度来衡量，毕竟最终交付的房子是要以这些尺寸为准的。

最为重要的是，一定要把这些数字写进合同，否则无法主张交付的房屋与合同约定不符，只能自己接受这并不令人满意的房子。

4、谨慎对待顶楼

选择顶楼的时候，有一些特别需要注意的地方：

第一是顶楼的层高。各个地方是否都是同样的层高，如果层高不同，最高的地方层高是多少，最低的地方层高是多少，应当心中有数。

第二是房间形状是否规则。为了房屋外观的需要，顶层有些时候被设计成不规则的形状，但是不规则的形状会影响到房屋的使用，为日后的装修和居住增添麻烦。

第三是面积的计算。按照法律的规定，如果房屋屋顶为斜面结构的，层高在2. 20米以上的部位计算建筑面积。

第四是楼顶的设施。为了节省空间，开发商可能会将换气装置、净水装置等设备安置在楼顶，这些装置可能会发出声音或是震动，影响日的居住。

此外，楼顶的所有权的归属、楼顶是否会种植花草、楼顶是否有其他用途等，都应该在选房之初了解清楚。

【法律依据】

《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》

………..

（三）斜面结构屋顶

房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，层高（高度）2.20米以上的部位计算建筑面积。

《住宅设计规范( GB50096—1999)》

跃层住宅duplex  apartment套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

套内使用面积计算，应符合下列规定：

……

跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计人使用面积；

………

5    利用坡屋顶内空间时，顶板下表面与楼面的净高低于1.20m的空间不计算使用面积；净高在1.20m—2.l0m的空间按1/2计算使用面积，净高超过2. l0m的空间全部计人使用面积；

6坡屋顶内的使用面积应单独计算，不得列入标准层使用面积和标准层建筑面积中，需计算建筑总面积时，利爵标准层使用面积系数反求。

3.6  层高和室内净高

3.6.1  普通住宅层高不宜高于2.80m。

3.6.2  卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2. lOm，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

3.6.3  利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2. l0m。

3.6.4  厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。

3.6.5  厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不得低于1.90m，且不得影响门、窗扇开启。