【陷阱提示】

通过缩小套内面积、增加公摊面积或者虚报实测面积的方式，损害购房者利益。

【风险描述】

案情介绍：

实例1：总面积不变，套内面积缩水，公摊面积增大

既然商品房是以建筑面积计价，于是，开发商就与测绘机构串通，在对商品房进行测绘时，把不应分摊给各个业主的地下二层人防工程的水箱间、简易洗浴室等，以及地下—层(按规划设计属于设备层兼自行车库)的部分面积，全部分摊给全楼业主，计人各套建筑面积。甚至，开发商还变更规划设计，把非封闭阳台建成封闭阳台，将整个阳台面积计人商品房的建筑面积。业主们人住后，发现了这些问题，要求开发商退款，同时要求房地产管理局撤销原来的房产证，根据新的测绘数据换发新的房产证。经过多次较量，业主们胜诉。法院判决开发商退款，判令房地产管理局按照新的测绘数据向业主们签发新的房产证。

实例2：房屋面积缩水了，却被要求补交房款

某高档公寓，由于打着外销的旗号，均价每平方米超万元(当时尚是1996年)。许多购房者看重楼盘的高品质，以及潜在入住人群的高素质，纷纷不惜血本，解囊购房。不过，业主们入住不久，便发现自己购买的商品房面积似乎缩水了不少。业主们正盘算着是否要聘请专门的测绘机构对房屋重新进行测量，没想到却收到了开发商发来的通知，要求业主们补齐从几万元到十几万元不等的房款，否则不予办理房产证，这一回业主们更是纳闷：明明觉得自己购买的商品房面积缩水了，怎么还要补交房款?业主们—下子下定了决心，要对商品房进行重新测量，业主们一起掏钱，聘请了—家专业测绘机构，对他们所在的三栋房屋进行了全面的测量。实地测量结果显示，三栋楼的总建筑面积比开发商提供的大房产证上记载的面积，缩水了超过8000平方米。换句话说，开发商多收了业主们近亿元的购房款。业主们经过计算，每个人多交的房款从几万元到二十几万元不等。这种情况厂，开发商居然还恬不知耻地向业主们发通知，要求他们“补交”房款，这真是咄咄怪事。为此，业主们将开发商告上公堂。

实例3：同样的商品房，面积却小一些

郑先生看中—个楼盘，与开发商签订了预售合同，合同中注明该房的建筑面积是80平方米，使用面积是58．3平方米。交房后，郑先生准备简单装修—下，叫周围买同样面积、同样户则的邻居过来参考—下，看看怎么装修合适。不想几个邻居过来，都说觉得郑先生的房子似乎比他们的小—点。如果就一个人说说，倒也罢了，几个人都这么说，郑先生觉得可能确实有问题。于是，邓先生便到房产部门查了测量图纸，得知他购买的那处房屋的使用面积是50．13平方米。这样，即使按照商品房最大销售系数1．49计算，那处房屋的建筑面积也不过是74．69平方米，与购房合同标明的建筑面积相差5平方米多。为此，郑先生多次找开发商协商，开发商最后同意退还相应部分的购房款。

【防范对策】

1、了解面积概念及相互之间的关系。

套内使用面积，也就是地毯面积，就是我们一个房里可以铺地毯的地方的面积，也是房屋实际可以被使用部分的面积。

墙体面积，分两部分：第一部分是整个室内的室内墙体，这部分面积全部归购房者所有；还有—部分墙体是山墙和公共墙，购房者有其中一半面积的所有权。

阳台面积，就是整个阳台的面积。套内建筑面积等于套内使用面积加墙体面积加阳台面积。

公摊面积，是指所有公摊部位的面积，摊到每一户的面积，公摊面积的计算比较复杂，也是开发商最容易做手脚的地方。

房屋的建筑面积，就是由套内建筑面积再加上公摊面积：

2、合同中明确约定面积具体计算方法。

购房者应当注意向开发商了解清楚商品房面积的计算方式和项目，套内面积和公摊面积的比例，套内面积是怎么计算的，公摊面积又包含了哪些，并将这些约定列入合同条款。

3、及时复核面积。

对开发商提出的补交房款等各式各样的要求，不要想当然地认为开发商不会弄虚作假，而是应当先向开发商了解情况。了解清楚后，应当和其他购房者沟通，联合起来，采取—致的行动。比如，可以—起找律师、专家或相应政府机构了解情况，看开发商是否弄虚作假。若发现弄虚作假，可以共同出资聘请专门的房屋测绘机构对商品房进行重新测绘。有了新的测绘数据，与开发商交涉的时候，能占据更大的主动。

4、即使房产证已发，仍然不应放过。

即使房产证已经发放，仍可以起诉至法院，除了向开发商索赔之外，还可以请求法院判决撤销产权证中有关房屋面积的内容，并判令房管局在真是面积测出后为业主重新登记。

【法律依据】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第六条

套内建筑面积由以下三部分组成：

１．套（单元）内的使用面积；

２．套内墙体面积；

３．阳台建筑面积。

《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第七条

套内建筑面积各部分的计算原则如下：

１．套（单元）内的使用面积

住宅按《住宅建筑设计规范》（ＧＢＪ９６－８６）规定的方法计算。其他建筑，按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。

２．套内墙体面积

商品房各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。

商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

３．阳台建筑面积

按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算。

４．套内建筑面积的计算公式为：

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积